УКРАИНА

Почему Киев страдает от проблемных застройщиков, или как купить квартиру и не попасть впросак

Снова и снова в столице под носом у власти разворачиваются финансово-строительные пирамиды. Они оставляют после себя обманутых инвесторов, недострои и уголовные дела. Почему так происходит и как безопасно купить жилье на первичном рынке?

В мае 2017 года Виталий Щербаков купил желанную квартиру в Киеве. Он выбрал жилой комплекс “Патриотика”, который возводил один из топовых столичных застройщиков, банк “Аркада” и связанные с ним компании.

Сначала строительство шло по полной, но через год у застройщика начались проблемы. По состоянию на октябрь 2020 года строительство полностью заморозили, а в работе застройщика власти обнаружили признаки строительной пирамиды.

Сейчас речь идет о 13 тыс. пострадавших инвесторов, 39 недостроях и миллиардах гривен выведенных средств, утверждают инвесторы и власть.


Но это далеко не первая финансово-строительная пирамида в Киеве.

Столица до сих пор пытается разобраться с последствиями деятельности компаний бизнесмена Анатолия Войцеховского, а также Укрстроя – еще одного бывшего топ-застройщика страны. А это более полсотни недостроев и незаконных строек и десятки тысяч пострадавших.

Что такое финансово-строительная пирамида?

Застройщик, у которого нет достаточно собственных или кредитных средств для финансирования строительства своих объектов, строит за счет покупателей будущего жилья. В этой схеме инвесторы новых и новых жилых комплексов платят деньги, за которые сводят не их дома, а достраивают предыдущие объекты.

Обычно часть средств владельцы выводят из компаний, а очередных инвесторов привлекают большими скидками, льготными рассрочками и низкой ценой квадратного метра. Нехватку средств покрывают за счет все больших масштабов строительства и привлечения все большего количества инвесторов.

Падение гиганта

На счету “Аркады” почти 20 лет работы на рынке недвижимости, десяток жилых комплексов и полсотни домов. Узнаваемые 25-этажные “панельки” этого застройщика высятся на значительной территории столичных Осокорков.



Проект ЖК “патриотика” выглядел как целый новый район из 33 домов на 20-26 этажей

Казалось, что никаких проблем у застройщика нет. Но 2018 год показал, что это не так.

Весной застройщик, который уже активно строил два масштабных жилых комплекса – «Патриотика” в Дарницком районе и “Эврика” в Голосеевском районе, вывел на рынок новый ЖК – “Патриотика на озерах”.

Комплекс на 43 жилых 26-и 27-этажных дома рекламировали очень активно. Застройщик успел продать более 500 квартир в домах, которые едва начали строить. Но проект пришлось поставить на паузу.

Сначала стройплощадку стали атаковать активисты организации “Экопарк-Осокорки”, требуя вместо жилого комплекса основать на территории в 176 гектаров парк. Тогда же начались проблемы с городскими властями.



Строительство нового ЖК “Патриотика на озерах” спровоцировало атаки людей, которые называли себя экоактивистами. Инвесторы и застройщик называют их рейдерами

В январе 2019 года договор аренды на лакомый кусок земли Киевский городской совет разорвал, ссылаясь на задолженность со стороны застройщика в 73 млн. гривен. “Аркада” против этого долга возражала.

После этого застройщик вообще прекратил строительство всех своих ЖК, вспоминает Виталий Щербаков.

“Инвесторы стали заложниками этой ситуации, – возмущается он. – Мы вкладывали деньги в законное строительство, были все разрешительные документы. Мы выполнили все свои обязательства, а перед нами обязательств не выполнил никто”.

В августе Нацбанк признал банк “Аркада” неплатежеспособным. Министр внутренних дел Арсен Аваков заявил, что сейчас расследуют дело в отношении сделок в фондах финансирования строительства “Аркады” на 9 млрд. гривен.

А уже в сентябре президента банка “Аркада” Константина Паливоду арестовали по подозрению в присвоении 50 млн. гривен из фондов ЖК “Патриотика” и “Эврика”.

Инвесторы регулярно выходят на акции протеста и пикетируют мэрию, но пока ясности, кто достроит их дома и откуда взять на это средства, нет. Сейчас аудит проектов проводит компания “Киевгорстрой”.



Инвесторы “Аркады” требуют у власти достроить их дома

В “Аркаде” все обвинения в свой адрес отрицают. Зато обвиняют власть в двойных стандартах и ​​целенаправленной кампании против себя. А “Экопарк-Осокорки” называют “рейдерской” организацией, которая выполняет политический заказ.

“Проблемы возникли исключительно из-за рейдерских синхронных действий НБУ и КГГА”, – убеждал застройщик в своем июльском заявлении.

Пирамида за пирамидой

История “Аркады” показательна тем, что это далеко не первый застройщик в Киеве с признаками финансовой пирамиды.

ЖК Совские ставки: сейчас комплекс находится под арестом

Самый яркий пример – бизнес Анатолия Войцеховского. По данным правоохранительных органов, его компании под разными названиями, наиболее известная из которых Укогруп, более десяти лет работали на столичном рынке.

Укогруп оставила 15 тыс. пострадавших и более 40 незаконно построенных или недостроенных ЖК. Дома, по данным правоохранителей, возводили, как правило, без разрешительных документов, на самовольно захваченной земле, с нарушением требований безопасности.

“Киевгорстрой” достраивать эти дома отказался. Около десятка домов – под арестом. Часть домов отчаявшиеся инвесторы достраивают самостоятельно, создавая специальные кооперативы.

Войцеховского арестовали в 2016 году, но в конце концов он вышел под залог.

В марте 2020 года Войцеховский выехал из Украины в Польшу, сообщили представители Нацполиции в Печерском районном суде Киева. Его объявили в международный розыск.

В 2019-м “завалился” еще один бывший топ-застройщик – Укрбуд.

Как и “Аркада” Укрбуд выглядел настоящим мастодонтом – всего за несколько лет застройщик стремительно нарастил серьезный портфель из десятков масштабных жилых комплексов и домов, сданных в эксплуатацию. Более того – Укрбуд работал под вывеской государственной корпорации, хотя на самом деле реальную деятельность осуществляли частные компании.

Но летом 2019-го года темпы строительства резко затормозили. Осенью в компании сменилось руководство, свою долю в ней продал предыдущий совладелец и екс-депутат Максим Микитась.

В конце концов, компания оставила около 13 тыс. пострадавших инвесторов, 23 недостроя и несколько уголовных производств. Сам Максим Микитась оказался под арестом по обвинению в присвоении квартир, которые предназначались Нацгвардии.

В ситуацию пришлось вмешаться высшему руководству государства, и теперь часть недостроев Укрстроя достраивает “Киевгорстрой”. Сейчас застройщик взял на баланс 15 объектов.

Кто виноват?

Как же получается, что проблемы такого масштаба зреют под носом власти и правоохранительных органов много лет, пока не становится слишком поздно?

В мэрии BBC News Украина главной причиной называют пробелы в законодательстве.

По словам советника Киевского городского головы Владимира Бондаренко, по нынешнему законодательству, город только выделяет застройщику землю.

Причем на этом этапе компания не обязана показывать ни проект будущей застройки, ни разрешения. Во время строительства город никак не может проверить застройщика или тем более запретить строить, если есть подозрения, что застройщик недобросовестный.

“В центре Киева сегодня можно построить проект, который не сможет остановить ни полиция, ни город, – объясняет он. – А потом все проблемы возвращаются в город. Город получает” Аркада “, город получает Войцеховского, город получает Укрбуд”.

По его мнению, предотвратить появление новых строительных пирамид очень просто – для этого нужно принять новый закон о фондов финансирования строительства (ФФС).

Их образовали свое время, чтобы защитить инвестора на первичном рынке недвижимости, но примеры Аркады и Укрстроя показали, что схема несовершенна. Ведь средства инвесторов из ФФС использовали для строительства именно их дома, а тратили на возведение предыдущих домов в рамках всего ЖК, объясняет Бондаренко.

“Надо, чтобы средства из ФФС шли исключительно на определенный объект, тогда исчезает принцип пирамиды, не нужны дополнительные инвесторы, чтобы что-то достроить, – говорит он. – Конечно, цена квадратного метра тоже возрастет, но, простите, как вы хотите покупать жилье в столице по $ 200 за квадратный метр, когда только себестоимость строительства $ 500? ».

Эксперты отрицают, что власть ничего не может сделать, чтобы защитить инвестора.

Юрист Евгений Грушовець, член Ассоциации юристов Украины, партнер Ario Law Firm, считает, что в Украине достаточно органов, которые при надлежащей мотивации могут бороться с недобросовестными застройщиками.

Главная причина, почему на строительном рынке каждый раз возникают такие аферы, – безнаказанность, убежден Грушовець.

“Государство не предоставляет никаких гарантий. Людям говорят – вы вкладывали средства, вы видели, куда их вкладывали, это риск ваш и ваши отношения с застройщиком”, – объясняет он.

И приводит пример одного из своих дел. Десять лет назад его клиенты вложили средства в строительство в Киеве. Строительство заморозили, часть денег инвестор переводил на свои подрядные компании, которые выводили деньги в наличные. Дело длится уже пять лет.

“Я понимаю, что застройщик, который присвоил эти средства, на сегодня вообще ни за что не волнуется. Думаю, он даже не верит, что его кто-нибудь сможет привлечь к ответственности”, – говорит юрист.


В этот пакет проблем добавляется коррупция и отсутствие нормального кредитования, что заставляет привлекать средства частных инвесторов, считает Ольга Соловей, основательница “Украинского клуба недвижимости».

Чтобы побороть эти проблемы, следует вводить новые процедуры и искоренять коррупцию, а с этим еще ни одна власть справиться не смогла, считает експерт.

“Укрбуд” упал “именно из-за политики, “Аркада”- из-за политики …, – считает она. – С другой стороны, если бы “Аркада” стояла на хорошем грунте, такие проблемы ее бы не подкосили”.

Она приводит пример западных стран, где привлекать средства вкладчиков на первичном рынке можно только через банки, а продавать квартиры – только с документами.

По ее словам, эксперты неоднократно призывали власть учесть успешный опыт других стран, но власть до сих пор ограничивается “имитацией реформ”. К такой имитации она, в частности, отнесла ликвидацию Государственной архитектурно-строительной инспекции в 2020 году, вместо которой должны появиться два других контролирующих органа.

Купить и не прогадать

Несмотря на проблемы, которые существуют на рынке, эксперты советуют быть очень осторожными, покупая жилье на этапе строительства.

Ведь если у объектов Войцеховского с самого начала были проблемные документы или вообще отсутствуют какие-либо разрешения, то и “Аркада”, и Укрбуд обычно предоставляли весь необходимый пакет. Кроме того, у них была положительная история и успешно сданнные и заселенные объекты.

На что же обращать внимание?

  • Цена

Заниженная стоимость – один из крупнейших маркеров риска, предостерегает Григорий Перерва, генеральный директор агентства Еврорейтинг.

“Самое главное – не лезть за дешевым сыром. Если стоимость жилья на 15-20% ниже рыночной, то, скорее всего, там есть какие-то проблемы”, – говорит он.

“А там, где риск меньше, скорее всего, ценник будет не самым низким”, – добавляет эксперт.

К заниженной цене относят также слишком привлекательные условия рассрочек, скидок или кредитования.

  • Кто за рулем?

Следует тщательно изучить бенефициаров компании, связаны ли они с политикой, советует Ольга Соловей с “Украинского клуба недвижимости».

Учитывая, что политика и застройщики часто связаны, изменение политической конъюнктуры может ударить и по бизнесу, а значит – поставить под удар будущее жилье.

  • Слишком большие объемы строительства

Признаки строительной пирамиды в респектабельной, на первый взгляд, компании, в которой все в порядке с документами, часто можно “вычислить”, только анализируя темпы и объемы строительства всех ее объектов, говорят эксперты.

“По Укрстрою длительное время на риски указывали только крупные масштабы строительной деятельности, которые, возможно, не полностью подкреплялись финансовыми возможностями компании”, – говорит Перерва.

Финансовая отчетность застройщиков почти никогда не доступна общественности, поэтому стоит внимательно следить за динамикой строительства и сдачей объектов в эксплуатацию. Причем всех актуальных объектов, а не только того ЖК, который интересует.

  • Новостройка

“Если идет отставание и если отставание накапливается, новые дома строят, а старые не завершают, могут возникнуть проблемы, – объясняет он. – В “Аркаде” в последние годы было немало задержек по срокам”.

“На рынке нет таких мощных компаний, которые могли бы строить более 3-5 проектов одновременно”, – предостерегает также Соловей.

Еще один тревожный звоночек – “безумная рекламная кампания” и “избыточное предложение”.

“Это тоже было свойственно той же “Аркаде” и Укрстрою еще за пол-года до кризиса. Это косвенно указывало на проблемы с ликвидностью и недостаточные средства”, – считает Григорий Перерва.

  • Проверять, проверять и еще раз проверять

Инвестируя на первичном рынке, стоит все проверить.

Учесть репутацию компании и ее историю, поискать данные о конечных бенефициарах, проверить есть ли сданные объекты или объекты, которые задерживают, проверить разрешения на строительство, документы на землю и наличие судебных дел, в которых фигурирует застройщик, предупреждает Евгений Грушовець.

“Не нужно думать, что все логотипы на рекламе – это и есть застройщики, – соглашается Ольга Соловей. – Надо изучать документы по заказчикам строительства, инвесторов, генподрядчиков. Это возможно сделать или с определенной подготовкой, или с помощью юристов”.

Инвестиция на первичном рынке – это продуманное вложение средств в надежную компанию.

А не лотерея, где можно выиграть или проиграть, заключает Григорий Перерва. По крайней мере, так должно быть.

Галина Корба, ВВС News Україна

Теги
Show More

Статьи по Теме

Close